Tribunal d'Instance de Draguignan en date du 14 avril 2015

L’affaire traitée ici porte sur la détermination de la frontière entre la définition d’ "agent immobilier" et celle qu’il est possible de qualifier de "chasseur de bien immobilier".
 
Par la décision rendue lors de l’audience publique du 14 avril 2015, le Tribunal d’Instance de Draguignan a permis de dissocier les deux en se fondant sur les missions remplies respectivement lors du processus de recherche puis de vente du bien immobilier en question.
 
En l’espèce, M. et Mme X. ont conclu un contrat avec une AERL (Auto-Entreprise à Responsabilité Limitée) stipulant que cette dernière aurait pour mission de leur apporter son aide dans la recherche d’un bien immobilier à acquérir.
 
Or, une fois le bien trouvé et acquis par M. et Mme X. ceux-ci n’ont pas effectué le paiement du solde de la rémunération de l’AERL.
 
Devant ce refus de règlement, l’AERL a assigné, par acte d’huissier, le couple acquéreur en paiement des sommes dues.
 
Le demandeur requiert le paiement de 5.475 euros en principal.
 
Le litige est alors porté devant le Tribunal d’Instance de Draguignan. Les défendeurs soutiennent notamment, sur le fondement de l’article 1131 du code civil, que le contrat se base sur une cause illicite et par conséquent doit être annulé.
 
En effet, cet article dispose que "L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet".
 
Leur argumentation consiste donc à prétendre que la prestation de service à laquelle ils ont fait appel entre dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970 relative aux conditions d’exercice des activités d’entremise et de gestion des immeubles.
 
De ce fait, le responsable de l’AERL doit disposer d’une carte professionnelle, mais également d’une garantie financière et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.
 
Or, la personne morale en cause n’en étant pas titulaire, la cause est illicite et donc le contrat n’aurait aucun effet.
 
L’AERL demanderesse soutient que le rôle du prestataire consiste seulement en la recherche d’un bien et n’est donc pas soumis au champ de la loi du 2 janvier 1970 invoqué par les défendeurs.
 
A la fois dans le champ de la loi du 2 janvier 1970 mais également dans la définition exacte d’un agent immobilier réside le cœur du problème de droit ici soulevé.
 
En effet, le Tribunal d’Instance de Draguignan doit ici se prononcer pour savoir si, l’AERL exerce une activité d’agent immobilier devant alors se soumettre aux dispositions législatives, ou alors si le rôle limité de cette dernière n’ayant qu’un rôle de "chasseur de bien immobilier" lui permet de s’exclure de ce champ d’application. Le Tribunal d’Instance de Draguignan s’est prononcé en faveur du demandeur.
 
Au titre de la demande principale de l’AERL, à savoir l’absence de règlement de la commission, celle-ci est due par les époux acquéreur car les coordonnées du vendeur du bien leur avait été communiquées par l’AERL.
 
Par cette transmission, celle-ci remplit donc l’obligation contractuelle pour laquelle elle avait été mandatée.
 
Le Tribunal d’Instance de Draguignan reconnait ici le caractère licite de l’exercice d’une profession qui ne consisterait que dans la recherche d’un bien immobilier exempt de toute intervention au cours de la "négociation du prix" ou encore "d’assistance dans les démarches d’acquisition".
 
Il apparait donc que cette profession ne peut en aucun cas être assimilée à celle d’agent immobilier qui est soumise à la législation du 2 janvier 1970.
 
Enfin, ce terme de "chasseur d’appartement", qui pourrait paraitre obscur du fait de son caractère récent, a été défini au sein d’une réponse écrite de la garde des sceaux daté du 12 août 2008 question n°20525 comme étant une activité "strictement limitée à la recherche d’un bien, rémunérée directement par son mandant" et qui "demeure hors du champ d’application de la loi du 2 janvier 1970".
 
Ainsi au contraire d’un agent immobilier, le "chasseur d’appartement" n’intervient pas au cours du processus de "négociation du prix" ni dans celui d’ "assistance dans les démarches d’acquisition".
 
Aussi, est-il possible de conclure en remarquant que cette nouvelle profession de "chasseur d’appartement" est reconnue à la fois par la garde de sceaux à travers sa réponse écrite mais également par la jurisprudence.
 
Article rédigé par Maëva ATCHIAMAN, stagiaire au sein du Cabinet d’Avocat FOUQUES.
 
N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements sur ce type de situation au 04.93.58.10.96 ou par courriel .

  Tribunal d’Instance de Draguignan, 14 avril 2015.
 
RG N° 11-14-000308

Texte intégral
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
TRIBUNAL D’INSTANCE DE DRAGUIGNAN
 
JUGEMENT
 
Audience publique du Tribunal d’instance du 14 Avril 2015
 
Sous la Présidence de Antoine LEPERCHEY, Vice-Président délégué au Tribunal d’instance par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 05/01/2015, assisté de DEBONO Marie-Pierre, Greffier;
 
ENTRE :
 
DEMANDEUR(S) :
AERL G...
Représenté par Maître Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 
DEFENDEUR(S) :
Monsieur et Madame X…
représentée par Me F…, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
 
Faits, procédure et prétentions des parties :
 
Par acte sous seing privé du 10 septembre 2013, Monsieur et Madame X… ont confié à AERL G… la mission de les aider dans leur recherche d’un bien immobilier à acquérir.
 
Exposant avoir rempli sa mission, en ce qu’un bien a été proposé et acheté par les epoux X…, mais que ceux-ci n’ont pas réglé le solde de sa commission, AERL G…les a assignés, par acte d’huissier du 5 mai 2014, en paiement des sommes suivantes, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :
  • 5 475 euros en principal, outre les intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 12 décembre 2013.
  • 2 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au contrat en cas de non-respect par le client de son obligation d’informer le prestataire de la signature d’un compromis de vente.
  • 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
En défense, Monsieur et Madame X… font valoir, principalement, que la prestation de service en cause s’analyse en une assistance dans les démarches d’acquisition d’un bien immobilier, entrant dans le champ d’application de la loi du 2 janvier 1970 qui réglemente les conditions d’exercice des activités d’entremise et de gestion des immeubles.
 
Rappelant que cette loi impose à la personne qui exerce ces activités d’être titulaire d’une carte professionnelle, de façon à justifier de son aptitude professionnelle, d’une garantie financière, et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, ils en déduisent que le contrat en cause est fondé sur une cause illicite, et doit être annulé, par application de l’article 1131 du code civil.
 
Subsidiairement, ils indiquent que le bien au titre duquel l’AERL G… sollicite une rémunération n’a pas été découvert par cette entreprise, mais par eux-mêmes, qui l’avaient repéré sur internet. Observant que le contrat ne prévoit pas de commission de ce chef, ils en infèrent que la somme réclamée n’est pas due. En outre, ils déclarent avoir informé le demandeur de leur achat, de sorte que la clause pénale ne trouve pas à s’appliquer.
 
Dès lors, ils concluent au rejet de l’action, et sollicitent par voie reconventionnelle la somme de 5 000 euros en remboursement de celle qu’ils ont réglée au titre du contrat, outre celle de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
 
A titre infiniment subsidiaire, ils demandent la réduction de la somme réclamée au titre de la cause pénale du contrat, et le rejet des prétentions adverses relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
 
L’AERL G… rétorque que, selon le contrat, le prestataire n’est pas un agent immobilier ni un mandataire ou un intermédiaire, et que sa mission est limité à la recherche d’un bien, dont se trouve hors du champ de la loi du 2 janvier 1970. A cet égard, elle souligne n’être jamais intervenue dans la phase de transaction, de négociation et de vente, ainsi que l’ont confirmé les époux X… dans l’acte de vente, qui stipule que celle-ci s’est réalisée sans le concours d’un intermédiaire. Partant, elle maintient ses prétentions.
 
Motifs de la décision
 
Attendu que l’article 1131 du code civil dispose que "l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucune effet"; que l’article 1131 du code civil précise que "la cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public";
 
Attendu que la loi du 2 janvier 1970 ne s’applique pas, selon la réponse ministérielle du 12 août 2008 invoquée par les époux X…, à la prestation de service que constitue la seule recherche d’un bien immobilier directement rémunérée par le mandant; qu’en revanche, elle trouve à s’appliquer dès lors que cette prestation s’étend à la négociation du prix et à l’assistance dans les démarches d’acquisition;
 
Attendu que le contrat en cause porte uniquement sur la recherche d’un bien; qu’il ne prévoit aucune démarche accessoire d’aide à l’acquisition; que la cause illicite dont se prévalent les époux X… n’est donc pas caractérisée; que ceux-ci soutiennent en outre que l’AERL demanderesse n’a pas rempli sa mission, en ce que le bien qu’elle prétend avoir trouvé a en réalité été découvert par Madame X…, ainsi qu’il ressort d’un courrier électronique de Monsieur G… du 13 janvier 2014; que, selon le contrat, la rémunération égale à 2,5% du prix d’achat, réclamée par le demandeur, est due lorsque le client a acheté un bien dont il avait demandé les coordonnées au prestataire, après en avoir reçu un descriptif sommaire conformement à l’article 1 du contrat; qu’en l’espèce, les époux X… ne contestent pas avoir demandé à l’AERL les coordonnées du bien qu’ils ont ensuite acheté, et ce, alors même qu’ils l’avaient déjà vu dans une annonce en ligne; que dès lors, Monsieur G… ayant visité le bien en cause, et l’ayant proposé dans sa liste du 10 septembre 2013, contresignée par les défendeurs le 11 septembre 2013, l’obligation du prestataire a été remplie; que celui-ci est donc fondé à réclamer la rémunération conventionnelle; que les époux X… seront donc condamnés à lui verser la somme de 5 475 euros, qui produira intérêts au taux légal majoré de cinq points – ainsi qu’il est prévu par le contrat – à compter du 26 mars 2014, date de réception de la lettre recommandée de mise en demeure, conformément à l’article 1153 du code civil; qu’à défaut de clause de solidarité, la condamnation sera prononcée conjointement;
 
Attendu que le contrat signé par les époux X…stipule, en cas de non-respect par le client de son obligation d’informer le prestataire de la signature d’un compromis de vente, que le client devra au prestataire, en plus de la somme due, une indemnité forfaitaire de 2 000 euros ; que la méconnaissance de cette obligation par les défendeurs est contestée, et ne repose sur aucune preuve ; que la demande de ce chef sera donc rejetée;
 
Attendu que l’exécution provisoire est nécessaire au regard de l’ancienneté du litige, et compatible avec la nature de l’affaire; qu’il convient donc de l’ordonner;
 
Attendu que Monsieur et Madame X…, qui succombent, seront condamnés in solidim aux dépens; qu’il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société demanderesse les frais irrépétibles exposés en la cause; que Monsieur et Madame X… seront donc condamnés in solidum à lui verser la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;
 
PAR CES MOTIFS :
 
Le Tribunal, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort:
 
CONDAMNE Monsieur et Madame X…, conjointement, à payer à l’AERL G… la somme de 5 475 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2014;
 
REJETTE la demande fondée sur la clause pénale du contrat;
 
ORDONNE l’exécution provisoire.
 
CONDAMNE Monsieur et Madame X…, in solidum, aux dépens;
 
CONDAMNE Monsieur et Madame X…, in solidum, à payer à l’AERL G… la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
 
ET LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER.

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