Tribunal de Grande Instance de Grasse 20 février 2013

Notre cabinet a été amené à traiter un dossier concernant des impayés durant un bail locatif ainsi qu’une inexécution des obligations d’une agence immobilière à laquelle il avait été confié mandat et qui a commis une faute dans la gestion de ce dernier.
 
Rappel des faits:
 
Le 28 juillet 2011 Madame A a conclu avec une agence immobilière X un mandat de gestion portant sur une maison à louer.
Elle a de plus souscrit un contrat d’assurance prévoyant une garantie des loyers impayés.
Le 15 septembre 2011 l’agence immobilière signe un contrat de bail avec Monsieur et Madame B. Rapidement les locataires se retrouvent en situation d’impayés.
En septembre 2012 les locataires ont restitué les clés de la maison après une procédure d’expulsion.
Le 9 août 2012 la compagnie d’assurance Y indique que le contrat d’assurance, concernant la garantie des loyers impayés, a été reçu le 21 novembre 2011 alors que les impayés dataient de plus de deux mois. Elle en déduit qu’il n’est pas possible de garantir un sinistre dont la cause était antérieure à la souscription du contrat.
 
Tout d’abord la compagnie d’assurance refuse sa garantie au motif que le contrat d’assurance concernant une garantie contre les loyers impayés a été réceptionné le 21 novembre 2011.
Hors les impayés ont débuté très tôt dés le mois de septembre 2011 donc la société d’assurance Y n’est pas en mesure d’assurer un risque préexistant à la souscription du contrat.
 
Par la suite, le Tribunal de Grande Instance de GRASSE a constaté une inexécution des obligations du mandataire, l’agence immobilière X.
Ainsi un comportement fautif a été avéré. Cette dernière n’a pas déclaré des le 15 septembre 2011, date de l’entrée en vigueur du bail locatif, à la compagnie d’assurance Y le contrat souscrit par Madame A au titre de la garantie des loyers impayés.
 
L’article 1991 du Code civil dispose que:
«Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.»
 
L’article 1992 du même code énonce que:
«Le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.»
 
Le Tribunal de Grande Instance de GRASSE a donc condamné l’agence immobilière X à payer à Madame A l’intégralité des loyers impayés pour faute dans l’exécution du mandat de gestion.
 
N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements sur ce type de situation au 04.93.58.10.96 ou par courriel .

  Tribunal de Grande Instance de Grasse, 13 septembre 2012.
 
Références
POLE CIVIL 1ère Chambre section A
Audience publique du mercredi 20 février 2013

Texte intégral
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE
POLE CIVIL 1ère Chambre section A
 
JUGEMENT DU 20 Février 2013
 
DEMANDERESSE
Madame A
Représenté par Maître Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant
 
DEFENSEURS
Agence Immobilière X
Non comparante
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE
Président
Greffier
 
Vu l’article 760 du code de procédure civile;
 
DEBATS
 
Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011
 
Vu l’acquittement du timbre ou le justificatif dispensant de son apposition,
 
Vu la clôture de la procédure par mention au dossier en date du 16 janvier 2013;
 
A l’audience publique du 16 janvier 2013,
 
Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 20 février 2013.
 
Vu l’assignation diligentée le 16 novembre 2012 par Madame A à l’encontre de l’agence immobilière X;
 
Vu la non-comparution de l’agence immobilière X, personne morale, citée par remise de l’acte en l’Etude après vérification par l’huissier significateur de la présence du nom du destinataire sur la boite aux lettres, et la présence de l’enseigne commerciale sur les locaux, fermés lors du passage de l’huissier aux heures normales d’ouverture;
 
Vu l’ordonnance de clôture par mention au dossier du 16 janvier 2013;
 
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
 
Aux termes de l’assignation diligentée le 16 novembre 2012 Madame A demande au tribunal, sur le fondement des articles 1991 et suivants du Code civil, au visa du mandat de gérance n° 162, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:
 
  • Constater que le mandat prévoit la souscription de l’assurance des loyers impayés;
  • Constater que l’agence immobilière X n’a pas souscrit ladite police d’assurance;
  • Condamner l’agence immobilière X au paiement de la somme de 12 493,43€, correspondant aux conséquences de l’absence de souscription du contrat d’assurance;
  • Condamner l’agence immobilière X à payer à Madame A une somme de 2 500€, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
  • Condamner l’agence immobilière X aux entiers dépens distraits dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Florian FOUQUES, avocat qui déclare en avoir fait l’avance, sans avoir reçu de provision.
Madame A expose qu’elle est propriétaire d’une maison située à Cagnes-sur-Mer.
 
Dans le cours du mois de juillet 2011 la requérante indique qu’elle a passé plusieurs annonces sur le site «le bon coin» sur Internet, afin de trouver un locataire pour son bien immobilier. Elle a alors été contactée par l’agence immobilière X qui est intervenue en sa qualité d’agent immobilier.
 
Le 28 juillet 2011 madame A a conclu avec l’agence immobilière X un mandat de gestion portant sur la maison à louer, prévoyant une rémunération de la gestion courante de 5% HT soit 5,98% TTC à la charge du mandant.
 
Madame A indique que l’agence immobilière X lui a fait également souscrire une adhésion au contrat EQUITE SACCAP prévoyant une garantie des loyers impayés. La prime d’assurance était de 2% HT du loyer, charges incluses.
 
Au mois de septembre, un couple candidat à la location s’est présenté, à savoir Monsieur et Madame B, avec qui l’agence immobilière X a signé un contrat de bail le 15 septembre 2011 moyennant un loyer mensuel de 1200€.
 
Très rapidement les locataires se sont retrouvés en situation d’impayés.
 
Madame A précise que dans un premier temps l’agence immobilière X a tenté de cacher cette situation sans tenir informer la propriétaire de l’évolution de la situation. L’arriéré locatif a augmenté de manière conséquente. Cependant Madame A ne s’en est pas inquiétée outre mesure puisqu’elle avait souscrit une garantie des loyers impayés. Elle a néanmoins interrogé l’agent immobilier sur ce point est devant son silence, Madame A a pris les choses en main. Elle a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis une assignation en référé expulsion des locataires.
 
Au mois de septembre 2012 les locataires ont restitué les clés de la maison, cependant l’arriéré locatif n’est pas soldé pour autant.
 
Au mois d’août de 2012, le conseil de Madame A a demandé à l’agence immobilière de s’expliquer sur les raisons pour lesquelles la compagnie d’assurances n’avait pas procédé au règlement des sommes dues en vertu du contrat de garantie de paiement des loyers.
 
Par courrier du 3 août 2012, l’agence immobilière X a répondu qu’elle allait transmettre le dossier à son conseil, lequel apporterait la réponse voulue.
 
La compagnie d’assurance l’EQUITTE a indiqué dans un courrier du 9 août 2012, que la liste déclarative sur laquelle figurait le lot litigieux, a été reçu par la compagnie d’assurances le 21 novembre 2011 alors que les locataires étaient en situation d’impayés depuis plus de deux mois, et qu’elle ne pouvait donc garantir un sinistre dont la cause était antérieure à la souscription du contrat.
 
Madame A soutient que l’agence immobilière X a manqué à ses obligations contractuelles, et qu’elle est donc bien-fondée à venir rechercher la responsabilité de l’agence immobilière. Madame A indique qu’au début du mois de septembre 2012, l’arriéré locatif se montait à la somme de 11 369.74€.
 
D’autre part pour faire valoir ses droits et obtenir le départ des locataires Madame A fait valoir qu’elle a exposé des frais huissiers d’avocats et de plaidoiries. Elle évalue la totalité de son préjudice à la somme de 12 493,43 euros, et si le contrat d’assurance avait été valablement souscrit l’ensemble de ces frais aurait été pris en charge par l’assureur.
 
MOTIFS DE LA DECISION
 
Toutes les parties n’ayant pas comparu, il convient par application de l’article 473 du code de procédure civile de statuer par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.
 
L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
 
Sur la demande en paiement
 
Madame A verse aux débats le contrat de gestion signé par elle et l’agence immobilière X le 28 juillet 2011, et portant sur la maison située à Cagnes-sur-Mer, dont la requérante est propriétaire.
 
Pour ce qui intéresse le présent litige, il est stipulé en page 3 de ce contrat et à la rubrique «Garantie des loyers impayés» que Madame A a accepté «d’adhérer au contrat EQUIT SACCAP Garantie des LOYERS IMPAYES (GLI) n° CA2P981, dont la notice d’information est jointe en annexe du présent mandat. Le taux de prime s’établit à : 2% HT (soit 2,39 € TTC avec TVA 19,6%) du loyer charges comprises. Avec option dégradations locatives incluses offertes»
 
Le 15 septembre 2011, l’agence immobilière X, en sa qualité de mandataire a signé avec Monsieur et Madame B, un contrat de bail d’habitation du bien immobilier confié en gestion par madame A, moyennant un loyer charges comprises de 1 200€ mensuels. A cette occasion les locataires ont notamment versé au mandataire une somme de 1 200€ à titre de dépôt de garantie.
 
La lecture de l’historique du compte locataire établi par l’agence immobilière X, révèle que dès le 28 septembre 2011 un impayé a été signalé, et il apparait que les locataires n’ont jamais intégralement acquitté le montant du loyer dû. En tout état de cause et au 6 juin 2012, le compte locataire présentait un débit de 8 969,74€.
 
Il s’avère, aux termes des courriers produits par Madame A et notamment de ceux qui émanent de la compagnie d’assurance EQUITE, que la liste sur laquelle figure le lot, propriété de Madame A a été réceptionné au titre de garantie loyers impayés, le 21 novembre 2011.
 
En conséquence et au jour de la souscription, il est exact que le locataire du lot propriété de Madame A était déjà en situation d’impayés depuis le 28 septembre 2011, de sorte que c’est à juste titre que la compagnie d’assurance a indiqué ne pas être en mesure d’assurer un risque avec effet rétroactif et pour un aléa déjà existant.
 
Il est également justifié que l’agence immobilière X a déclaré le sinistre à SACCAP assurance le 30 novembre 2011.
 
L’article 1991 du Code civil prévoit que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
 
L’article 1992 en suivant énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
 
Il est donc établit que l’agence immobilière X a failli à ses obligations en ne déclarant pas dès le 15 septembre 2011 à la compagnie d’assurance EQUITE SECCAP, le lot n°108 de Madame A, au titre de la garantie des loyers impayés, souscrite; et qu’il s’agit là d’un comportement fautif ouvrant droit à l’allocation de dommages-intérêts.
 
Sur l’évaluation du préjudice
 
Madame A verse aux débats l’ordonnance de référé, réputée contradictoire en l’absence des défendeurs, rendue le 15 octobre 2012 par le tribunal d’instance de Cagnes-sur-Mer, ainsi que l’ordonnance rectificative du 5 novembre 2012, par laquelle Monsieur et Madame B ont été condamnés à verser à Madame A à titre provisionnel et au titre des loyers restés impayés, selon décompte arrêté au 3 août 2012 à la somme de 10 043,96€.
 
Madame A justifie également que l’huissier chargé de faire signifier cette ordonnance n’a pas trouvé l’adresse du couple monsieur B/ madame C qui demeure actuellement introuvable.
 
Il est constant que ce préjudice financier est en relation de causalité directe avec la faute commise par l’agence immobilière X et caractérisée plus avant et il y a lieu de condamner l’agence immobilière X à payer à madame A la somme de 10 043,96€.
 
En revanche, tous les frais liés à la procédure en paiement provisionnel et en expulsion, sont directement liés au défaut de paiement des loyers et quoi qu’il en soit, Madame A aurait dû acquitter soit personnellement, soit en défrayant l’agence immobilière X qui était susceptible de les avoir engagés pour son compte, pour mettre un terme à l’occupation des lieux loués.
 
Dès lors le préjudice financier lié aux frais de procédure et d’avocat, qui n’est pas en relation avec la faute caractérisé, n’est pas indemnisable.
 
Sur les autres demandes
 
Le prononcé de l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire ne s’impose pas.
 
L’équité commande de condamner l’agence immobilière X à payer à Madame A la somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
 
L’agence immobilière X qui succombe supportera la charge des dépens de l’instance, lesquels seront distraits dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Florian FOUQUES, avocat qui déclare en avoir fait l’avance, sans avoir reçu de provision.
 
PAR CES MOTIFS:
 
Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort:
 
Vu la clôture du 16 janvier 2013 par mention au dossier;
 
Vu les articles 1991 et suivants du Code civil,
 
Dit et juge que l’agence immobilière X a failli à ses obligations en ne déclarant pas dès le 15 septembre 2011 à la compagnie d’assurance EQUITE SECCAP, le lot n°108 de Madame A, au titre de la garantie des loyers impayés, souscrite, et qu’il s’agit là d’un comportement fautif ouvrant droit à l’allocation de dommages-intérêts ; Condamne l’agence immobilière X à payer à Madame A la somme de 10 043,96€;
 
Déboute Madame A de sa demande en dommages-intérêts pour le surplus, les préjudices allégués n’étant pas en relation de causalité directe avec la faute caractérisée de l’agence immobilière X;
 
Condamne l’agence immobilière X à payer à Madame A la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;
 
Condamne l’agence immobilière X aux entiers dépens de la présente instance distraits dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile au profit de Maître Florian FOUQUES, avocat, qui déclare en avoir fait l’avance, sans avoir reçu de provision;
 
Déboute Madame A de ses plus amples demandes;
 
Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision;
 
ET LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA PRESIDENTE ET LE GREFFIER

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