Cour d’Appel d’Aix en Provence en date du 13 mars 2012
Le dossier dont il est fait état concerne une mauvaise exécution d’un mandat de vente. Le mandant a commis une faute envers le mandataire en ne respectant pas une clause figurant sur le contrat de mandat de vente qui avait été signé par les deux parties.
Rappel des faits:
Le 15 septembre 2007 les époux A ont passé avec la société Y un mandat non exclusif de vente pour une maison au prix de 574.800 euros dont 24.800 euros d’honoraires agence.
Le 3 mai 2008 la société Y a fait visiter aux époux B la maison et leur a fait signer un bon de visite.
Le 9 mai 2008 les époux B ont fait une offre d’achat à hauteur de 480.000 euros qui a été rejetée par les consorts A.
Par la suite, la société Y n’avait plus aucune nouvelle ni des époux A ni des époux B.
Plusieurs mois après, de manière fortuite, la société Y a appris que Monsieur et Madame A avaient conclu avec les époux B une promesse synallagmatique de vente le 28 mai 2008 avec le concours d’une autre agence immobilière Z moyennant 10.000 euros d’honoraires agence au profit de cette dernière.
La vente a été réitérée le 29 aout 2008 par acte authentique pour un montant de 500.000 euros au profit des époux B.
Le point de droit évoqué en l’espèce est la violation d’une clause du mandat de vente par les époux A en contractant avec les consorts B qu’ils avaient connu par l’intermédiaire de la société Y.
De plus selon une clause du contrat de mandat, Monsieur et Madame A aurait du informer immédiatement la société Y par lettre recommandée avec accusé de réception qu’ils avaient vendu leur bien aux époux B.
En cas de non respect de ces deux points, le mandataire a le droit de toucher une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission.
En l’espèce la société Y n’a pas été informée de la vente, elle est donc bien fondée à demander une indemnité compensatrice.
Pour cela nous avons fondé notre argumentation sur l’article XIII du mandat de vente qui prévoit :
« Dans les cas de vente sans votre concours, quelle que soit l’option choisie, nous nous engageons à vous informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration.
En cas de non respect de cette clause, comme en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par votre intermédiaire, ou en cas d’infraction à une clause d’exclusivité, nous vous réglerons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération la plus haute prévue au présent mandat, ou la commission si celle-ci est due en vertu de l’article 6 de la loi n°70.9 du 2 janvier 1970 (opération effectivement conclue par votre intermédiaire) ».
En premier lieu la Cour d’Appel constate que cette clause est opposable aux consorts A étant donné qu’elle figure en caractère très apparents au verso de l’acte.
De plus, le mandat de vente mentionne que «le mandant reconnait avoir prit connaissance des conditions générales au verso» et que ce même acte a été signé par les époux A.
La Cour d’Appel affirme que ce type de clause ne revêt pas un caractère abusif, ceci étant confirmé par un arrêt de la 1ére Chambre Civile de la Cour de Cassation du 2 octobre 2007 qui constate que :
«La clause d'un mandat de vente qui stipule que "en cas de non-respect des obligations énoncées ci avant... le mandant s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue (...)" n'est pas abusive dès lors que l'indemnité compensatrice prévue ne peut être assimilée à une rémunération déguisée puisque faisant référence à l'article 1152 du code civil, elle peut être modérée et qu'elle n'est prévue qu'en cas de faute caractérisée et spécifiée du mandant.»
En second lieu la Cour d’Appel constate bien que les époux A n’ont pas informé immédiatement la société Y qui était leur mandataire qu’ils avaient vendu leur bien.
La Cour estime donc que la clause trouve bien à s’appliquer dès lors que le bien a été vendu aux époux B qui ont été présentés par la société Y.
En temps normal le défaut d’information par le mandant de la vente intervenue par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier ne servirait pas de base pour lui reprocher une mauvaise exécution du contrat de mandat.
Mais lorsque les défendeurs sont de mauvaise foi et font preuve de tromperie comme dans le cas d’espèce, ce défaut d’information peut servir de base juridique afin de les faire condamner.
Par conséquent la Cour a condamné in solidum les consorts A à payer à la société Y la somme de 10.000 euros au titre de l’indemnité compensatrice.
N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements sur ce type de situation au 04.93.58.10.96 ou par courriel
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1ère Chambre A
Audience publique du 07 février 2012
Rôle: 11-04195
1ère Chambre A
ARRET AU FOND DU 13 MARS 2012
J.V N°2012/
Jugement du tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 10 Février 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 09/05611.
APPELANTS
Monsieur et Madame A
INTIMEE
Société Y
Ayant pour avocat Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE.
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 07 février 2012 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, M.VEYRE, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Madame Anne VIDAL, Conseiller
Qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
DEBATS
Vu le jugement rendu le 10 février 2011 par le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN dans le procès opposant la Société Y à Monsieur et Madame A,
Vu la déclaration d’appel de Monsieur et Madame A du 8 mars 2011,
Vu les conclusions déposées par Monsieur et Madame A le 8 juin 2011,
Vu les conclusions déposées par la Société Y le 5 août 2011,
SUR CE
Attendu que suivant acte du 15 septembre 2007, Monsieur et Madame A ont consenti à la société Y un mandat non exclusif de vente, au prix de 574 800 euros dont 24 800 euros d’honoraires d’agence, d’une maison située à DRAGUIGNAN; que cet acte stipule:
XIII VENTE SANS VOTRE CONCOURS
«Dans les cas de vente sans votre concours, quelle que soit l’option choisie, nous nous engageons à vous informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration.
En cas de non respect de cette clause, comme en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par votre intermédiaire, ou en cas d’infraction à une clause d’exclusivité, nous vous réglerons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération la plus haute prévue au présent mandat, ou la commission si celle-ci est due en vertu de l’article 6 de la loi n°70.9 du 2 janvier 1970 (opération effectivement conclue par votre intermédiaire)».
Que le 3 mai 2008 la société Y faisait signer un bon de visite du bien à Monsieur et Madame B ; que le 9 mai 2008 ceux-ci ont fait une offre d’achat à 480 000 euros frais d’agence inclus, rejetée par Monsieur et Madame A qui ont fait une contre-offre à 525 000 euros prix net vendeur le 10 mai 2008;
Que le 24 mai 2008 Monsieur et Madame A ont conclu avec Monsieur et Madame B une promesse synallagmatique de vente avec le concours de l’agence C, moyennant une commission de 10 000 euros au profit de cette dernière ; que la vente a été réitérée par acte authentique du 29 août 2008 au prix de 500 000 euros au profit de Monsieur et Madame B;
Que la société Y, estimant que Monsieur et Madame A avaient violé les stipulations du mandat dont elle bénéficiait en contractant avec des acquéreurs qu’ils avaient connu par son intermédiaire, les a fait assigner en paiement de la somme de 24 800 euros au titre de l’indemnité forfaitaire compensatrice contractuellement prévue entre eux, outre 5 000 euros de dommages et intérêts;
Attendu que le mandat de vente conclu entre Monsieur et Madame A et la société Y mentionne en caractères très apparents, juste au-dessus de la signature des parties, que «le mandant reconnaît avoir pris connaissance des conditions générales au verso», et que la clause précitée figure, également en caractère très apparents, au verso de l’acte, si bien que ceux-ci ne peuvent sérieusement prétendre que cette clause ne leur serait pas opposable, et qu’il n’est pas démontré, ainsi que l’a retenu à juste titre le tribunal, en quoi cette clause aurait un caractère abusif;
Attendu qu’en violation de cette clause, Monsieur et Madame A n’ont pas informé immédiatement par lettre recommandé avec accusé de réception la société Y de ce qu’ils avaient vendu leur bien le 24 mai 2008 à Monsieur et Madame B; que par ailleurs cette clause trouve à s’appliquer dès lors que le bien a été vendu, le 24 mai 2008 à des personnes présentées par l’intimée;
Attendu cependant que la pénalité convenue apparaît manifestement excessive, la société Y n’ayant pas poursuivi les négociations, après que les appelants aient refusé la proposition de Monsieur et Madame B du 9 mai 2008 et fait une contre-proposition, et qu’il convient de ramener, en application de l’article 1152 du Code civil et en considération des diligences effectivement accomplies, à 10 000 euros le montant de cette pénalité ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, qui la fixe;
Attendu par ailleurs que la société Y, qui ne démontre aucun préjudice distinct de celui qui répare l’allocation de cette somme, ne peut prétendre à des dommages-intérêts complémentaires;
Attendu que Monsieur et Madame A, qui succombent sur l’essentiel du litige ne peuvent prétendre à l’allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive, et doivent supporter les dépens; qu’il apparaît équitable de les condamner à payer à leur adversaire une somme supplémentaire de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel;
PAR CES MOTIFS:
LA COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris, à l’exception du montant de la somme allouée à la société Y au titre de l’indemnité contractuelle et, le réformant de ce chef, condamne in solidum Monsieur et Madame A à lui payer à ce titre 10 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Condamne Monsieur et Madame A à payer à la société Y 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne Monsieur et Madame A aux dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président.
