Tribunal de Proximité de CAGNES-SUR-MER en date du 30 janvier 2024
Jugement du 30 janvier 2024 rendu par le Juge des Contentieux et de la Protection de CAGNES SUR MER.
Quelles sont les conditions de résiliation d’un contrat de bail ?
Le bail d’habitation est un contrat entre un propriétaire et un locataire, définissant les conditions de location d’un bien immobilier.
Les rapports entre bailleurs et locataires sont régis par la loi du 6 juillet 1989 et parmi les différents baux existants, le bail de location pour un logement vide est l’une des formes les plus courantes de contrats de locations.
Il s’agit d’un contrat à durée déterminée, établi pour une période de trois ans qui offre au locataire un droit au renouvellement à l’issue de cette période. Cette forme de bail assure une stabilité tant au bailleur qu’au locataire.
Cependant il peut arriver que le bailleur souhaite résilier le bail pour diverses raisons. Il existe essentiellement trois hypothèses dans lesquelles le propriétaire peut mettre fin au bail d’habitation.
Congé pour vendre :
Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement. Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire ce qui signifie qu’il peut se porter acheteur du logement et bénéficie d’un droit de préemption, sous certaines conditions. Le droit de préemption désigne le fait que le locataire est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement. L’offre de vente reste valable pendant les deux premiers mois du préavis.
La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé. Pour que le congé doit valable, le locataire doit recevoir la lettre au moins six mois avant la date d’échéance du bail.
Dans ces conditions-là, si le locataire ne préempte pas, il devra quitter le logement à la date d’échéance du contrat de bail.
Congé pour reprise :
Le congé pour reprise permet au bailleur de reprendre possession du logement pour l’occuper lui-même, loger son conjoint, ses ascendants ou ses descendants. Dans son congé, le bailleur doit préciser le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que de la nature du lien qui les unis.
Comme pour le congé pour vendre, le bailleur doit respecter un préavis de six mois avant la date d’échéance du bail.
Congé pour motif légitime et sérieux :
Le bailleur peut donner congé au locataire pour un motif légitime et sérieux prévu par la loi. C’est le cas lorsque le propriétaire veut réaliser de gros travaux de réhabilitation du logement nécessitant le départ temporaire du locataire.
C’est le cas également lorsque le locataire ne remplit pas ses obligations (nuisances, non-paiement du loyer, dégradation du bien loué).
Notre cabinet intervient régulièrement en la matière et notamment dans le cadre d’une affaire récente, nous avons obtenu la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux.
En effet, dans cette affaire, notre cliente avait signé un bail d’une durée de trois ans renouvelables à des locataires.
Quelques années plus tard, notre cliente a constaté que ses locataires avaient commis d’importantes dégradations et modifications dans les lieux loués en installant un poulailler (incluant un mouton) alors que le bail interdisait l’élevage d’animaux.
Aussi, les locataires avaient effectué des travaux et des dégradations fragilisant la structure de l’habitation notamment en réalisant un trou dans la bâtisse.
De plus, les locataires avaient entreposé de nombreux déchets, matériaux et gravas de chantier dans le jardin de la propriété.
Dans sa décision, le tribunal a jugé que les locataires avaient manqués à leurs obligations résultant du contrat de bail.
En effet, le jugement souligne que la réalisation de ces travaux importants sans autorisation de la propriétaire a considérablement endommagé le logement, mettant en péril la solidité de l'immeuble dans son ensemble.
En conséquence, il a prononcé la résiliation de plein droit du bail, assortie de l’obligation pour les locataires de quitter les lieux dans un délai de deux mois.
Si vous êtes confrontés à des situations similaires ou si vous avez besoins de conseils, n'hésitez pas à nous contacter au 04.93.58.10.96 04.93.58.10.96 ou par courriel
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Article rédigé par Léa Chachignon, étudiante en Master 2 Juriste d’Affaire à la faculté de droit de Nice.
Tribunal de Proximité de Cagnes sur mer, 30 Janvier 2024
Texte intégral
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CAGNES SUR MER
JUGEMENT DU 30 JANVIER 2024
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CAGNES SUR MER
JUGEMENT DU 30 JANVIER 2024
RG N° 11-22-000715
Sous la Présidence de Jacques ARLOTTO, Juge du Tribunal Judiciaire de GRASSE, Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Cagnes sur mer, assiste de Marjorie LALANDE Greffier;
ENTRE :
DEMANDERESSE
Madame D…
Représenté par Maître FOUQUES Florian, avocat au barreau de GRASSE substitué par Maître A…, avocat au barreau de GRASSE
ET
DEFENDEURS
Monsieur B…
Représenté par Maître G… avocat au barreau de GRASSE
Madame B…
Représenté par Maître G… avocat au barreau de GRASSE
Débats à l’audience du 21 novembre 2023
Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 21 novembre 2023 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au Greffe à la date du 16 janvier 2024 laquelle a été prorogée au 30 janvier 2024.
Décision :
Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée le 30 janvier 2024.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seings privés en date du 5 octobre 2017 (intitule « bail, contrat de location d'habitation, loin° 89-462 du 6 juillet 1989 » [..]), avec effet à compter du 01er octobre 2017 et pour une durée de trois ans renouvelable, Madame D… a donné à bail à Monsieur B… et Madame B… un logement à usage d'habitation lui appartenant, situé [adresse] (le logement constituant dans une partie de maison d'habitation, avec rez de chaussée, étage, et le jardin faisant face a l’habitation à l’exception d'une bande de terre), moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de initial de 800 euros en principal, outre le paiement des charges locatives récupérables, étant notamment prévu que le locataire remboursera chaque mois sa consommation d'eau, sur justificatif que le bailleur lui transmettra.
Par acte d'huissier du 10 novembre 2022, Madame D… a fait assigner Monsieur B… et Madame B… devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de:
L'affaire, initialement appelée à l’audience du 6 décembre 2022, a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande d'au moins une des parties, aux audiences du 21 février 2023, du 11 avril 2023, du 9 mai 2023, du 27 juin 2023, du 5 septembre 2023, pour être finalement renvoyée, appelée entendue le 21 novembre 2023.
Madame Florence D…, représentée par son avocat, a repris les termes de ses dernières écritures visées à l’audience.
Elle reprend les mêmes demandes que celles formulées dans son assignation, demandent en outre au tribunal de débouter les parties adverses de l'ensemble de leurs demandes en ce qu'elles sont prescrites et infondées.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que les locataires ont commis d'importantes dégradations et modifications dans les lieux loués, installant un poulailler (incluant un mouton) alors que le bail interdit l'élevage d'animaux.
Elle souligne que des travaux et dégradations de nature à fragiliser l’édifice ont été réalisés par les époux B….
Elle indique que le bien était entretenu et dans un bon état lors de l'entrée dans les lieux des époux B…, observant que le précédent locataire (Madame S… suite au décès de son époux) avait résilié le bail en 2017 après plus de 17 ans, et que les photographies des anciens locataires démontraient un état très satisfaisant, ajoutant verser aux débats deux factures acquittées par le précédent locataire pour plus de 14 000 euros en octobre 2016.
Elle souligne que les travaux ont été réalisés sans son autorisation, profitant de sa vulnérabilité (Madame D… indique être âgée de plus de 80 ans) et que les époux B… se sont comportés comme les propriétaires des lieux.
Elle observe que les photographies adverses ont été prises lorsque les locataires ont réalisé des travaux sans obtenir l’accord du propriétaire. Elle ajoute que les locataires ont refusé la visite de son mandataire l'agence E… qui était chargée notamment de procéder à un état des lieux. Elle répond à l’argumentation adverse que si trois trous étaient déjà présents dans le mur est de la bâtisse avant la prise de possession des lieux, un quatrième trou a été créé et les autres ont été modifiés par les locataires pour aérer pour les moutons.
Elle fait valoir que toutes les factures antérieures au mois de mars 2020 sont prescrites en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle conclut également que les documents et factures produites par les locataires pour justifier de travaux apparaissent suspects, et elle souligne en tout état de cause que ces travaux n'ont jamais été acceptés ni validés par elle en tant que propriétaire, les locataires ayant entrepris de leur propre initiative de modifier de fond en comble le bien loué.
Monsieur B… et Madame B…, représentés par leur avocat, ont repris les termes de leurs dernières écritures vissées à l’audience.
Ils demandent au tribunal de :
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les lieux étaient affectés de nombreux désordres lors de l'entrée dans les lieux, concernant le carrelage, la peinture, l’absence d'une chambre pour leurs enfants, la présence d'humidité dans les pièces du logement, des défauts d'isolation etc…
Ils précisent que Madame D… leur a alors indique qu'ils pouvaient faire les travaux qu'ils souhaitaient et « qu'ils s'arrangeraient concernant le paiement »; ils reprochent à Madame D… d'avoir ainsi trouvé un moyen de faire des travaux sans verser la moindre somme du fait que Monsieur B… est artisan.
Ils expliquent avoir obtenu un accord oral de la propriétaire, qui refusait de faire les travaux, pour réaliser eux-mêmes les travaux nécessaires, soulignant qu'ils sont les parents de 5 enfants en bas âge et que la maison était alors insalubre, et dangereuse à l’habitation, avec un sol fragile dans la salle de bains, l’absence de garde-corps sur la terrasse à l'étage, le défaut d'isolation des fenêtres laissant passer l'eau et l’air...
Ils ajoutent que les fenêtres n'étaient pas non plus isolées, que la fenêtre de la chambre parentale ne fermait pas, des taches de moisissure apparaissant au plafond de certaines pièces et sur certains murs.
Ils précisent qu'aucun constat n'avait été fait lors de l'entrée dans les lieux, et indiquent apporter plusieurs témoignages sur le mauvais état des lieux lors du début de Ia location.
Ils reprochent à l'époux de Madame D… d'être entré dans leur jardin et leur logement sans autorisation et de les épier eux et leurs enfants. Ils précisent que c'est dans le contexte de leur plainte pour ces intrusions que les relations se sont dégradées.
Ils exposent que les travaux qu'ils ont réalisés ont un coût très important, à savoir 76 702 euros, dont ils demandent le paiement ou le remboursement, invoquant la théorie de l'enrichissement injustifié des articles 1303 et suivants du Code civil.
Ils précisent avoir refusé l'établissement d'un constat des lieux par l'agence immobilière du bailleur parce que l'état du logement était alors bien différent de son état lors de leur entrée dans les lieux, après les travaux réalisés.
Ils indiquent que les trous en façade évoqués par Madame D… étaient existants lors de la prise à bail.
Sur le poulailler, ils indiquent que les animaux ont été donnés et le poulailler détruit suite à l’assignation, et que la clause du bail stipulant une interdiction d'avoir des animaux d'élevage est vague. S'agissant de l’occupation d'une parcelle, ils indiquent qu'elle a été totalement libérée et nettoyée.
Ils font valoir que l'activité de maçon ne peut être exercée à son propre domicile et ne peut l'être qu'au domicile des clients.
Pour un plus ample expose des prétentions et moyens des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures déposées à l’audience, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de Procédure civile.
II sera précisé que les demandes de « constat » ou « constater », de « dire et juger que », « juger que tel fait a eu lieu » et de « donner acte » etc, demandes qui ne sont pas des véritables demandes au sens juridique du terme, lorsqu'elles n'ont pas d'incidence sur la responsabilité, les droits et obligations des parties aux procès, constituent en réalité des moyens et arguments au soutien des demandes, qui seront examinés dans le cadre de la motivation de la décision.
La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation de la mise à disposition le 16 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion
En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des articles 1224 à 1230 du Code civil (ancien article 1184 du Code civil), la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. La résolution met fin au contrat.
La résolution résulte soit de l’application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procure l'une à l'autre.
Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, ii n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur (locataire) est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé:
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. [...]
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location; [...]
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engages ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisées aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en oeuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat (c'est le juge qui souligne).
Madame D… apporte notamment aux débats, outre le contrat de bail, les éléments suivants :
Constat d'huissier du 27 août 2021, avec photographies, de Maitre N…, huissier de justice à VENCE, qui constate notamment:
Les époux B… apportent quant à eux notamment aux débats les éléments suivants:
Il sera rappelé qu'en vertu de l’article 1731 du Code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur (locataire) est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Dès lors, en l’absence de constat d'état des lieux d'entrée, les lieux loués sont présumés avoir été remis en bon état lors du début de la location, à charge pour les locataires d'apporter la preuve contraire.
Le bail signé par Madame D… et les époux B… indique d'ailleurs sur ce point, noir sur blanc, en page 2, que « ces locaux sont en bon état » après les avoir décrits.
Le contrat de location interdit aussi aux locataires d'exercer une activité artisanale ou commerciale dans les lieux loués et d'avoir des animaux d'élevage (page 3 du bail, dans le paragraphe « Obligations du locataire »).
Les époux B… ne justifient d'aucune mise en demeure ou signalement, d'aucune demande adressée à Madame D… quant à l'état des lieux loues, quant à une demande de réaliser des travaux pour résoudre des désordres ou quant à une demande d'accord pour le paiement de travaux qu'ils souhaitaient réaliser.
Les locataires ne pouvaient unilatéralement réaliser les travaux de leur choix dans les lieux loués, une grande partie des travaux qu'ils indiquent avoir réalisés l'étant d'ailleurs par l'entreprise de Monsieur B…, dont ii ne prouve d'ailleurs pas le paiement effectif, tout comme pour les autres factures ; les factures établies par Monsieur B… lui-même dans le cadre de son entreprise ne constituent pas des preuves sérieuses des travaux allégués.
Le compte-rendu de recherche de fuite de la société R… qui retient un défaut d'isolation et à une vétusté du bâtiment, date lui-même du 25 avril 2023, (pour une date d'intervention le 21 avril 2023), soit une date très postérieure par rapport à l'entrée dans les lieux.
S'agissant des attestations versées aux débats par les locataires, elles ne sont pas confirmées par des éléments de preuve fiables et objectifs émanant de personnes neutres par rapport au bailleur ou aux locataires (les attestations étant émises par des amis des époux B…).
Le contrat de location signe par tous rappelle aussi dans les obligations du locataire, en avant dernière page, que les époux B… ont l’obligation [rappelant en cela les termes de l’article 7, f), de la loi du 6 juillet 1989] de « ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, a son départ des lieux, leur remise en l'état au conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés, le bailleur a toutefois la faculté d'exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local » (c'est le juge qui souligne).
Les photographies versées aux débats par les époux B… ne constituent pas des preuves sérieuses des désordres allégués, dès lors que le tribunal ne peut connaitre avec certitude la date et le lieu de prise de vue de ces photographies.
S'agissant des travaux réalisés, il appartient aux époux B… d'apporter la preuve qu'ils avaient l'autorisation, l’accord de la propriétaire de les réaliser, et sur leur demande de remboursement des travaux ii leur appartient de démontrer l’accord de Madame D…, sur le principe, la nature et le montant des travaux, pour leur indemnisation, alors même que le bail rappelle expressément qu'aucune indemnisation ne peut intervenir pour des travaux engages par les locataires sans autorisation.
Or les locataires n'apportent aucune preuve sérieuse ni de l’accord de Madame D… sur les travaux, ni à plus forte raison de l’accord de celle-ci pour une indemnisation des travaux réalisés.
Par voie de conséquence, ils ne peuvent obtenir aucune réparation, aucun dédommagement pour les travaux qu'ils ont réalisés de leur propre initiative dans la maison sans l'autorisation du bailleur, en application de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 qui rappelle clairement, tout comme le bail, que de tels travaux ne peuvent donner lieu ii aucune indemnisation des locataires.
En tout état de cause, il sera observé gue les demandes en paiement .des locataires pour des factures antérieures au 21 novembre 2020 sont toutes prescrites en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet I989 qui prévoit un délai de prescription de trois ans pour les actions nées du contrat de bail (les premières demandes en justice des locataires pour le paiement de factures de travaux ont été faites lors de l’audience du 21 novembre 2023, date ou les locataires ont repris les termes de leurs conclusions à l’audience, s'agissant d'une procédure orale).
Enfin, les règles des articles 1303 et suivants du Code civil sur l'enrichissement injustifié au détriment d'autrui ne peuvent ici recevoir application, puisque la règle spéciale de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 a seule vocation il s'appliquer au présent litige (en application du principe selon lequel les lois spéciales dérogent aux lois générales).
Les époux B… ne démontrent pas non plus l’accord du bailleur pour le dépôt de tous les gravats et objets constates sur la propriété louée.
Par ailleurs, si les époux B… versent aux débats plusieurs photographies dont ils soutiennent qu'elles constituent la preuve du débarras des lieux et du fait qu'ils ont retiré le poulailler, la date de prise de vue des photographies n'est pas établie avec certitude, les photographies versées aux débats ne constituant pas une preuve fiable.
Il sera rappelé que le bail prévoit expressément qu'il a été conclu ii usage d'habitation; étant soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les locataires ne pouvaient donc y entreposer pendant plusieurs mois les nombreux gravats constates par l'huissier provenant de l'activité d'artisan de Monsieur B…, le fait d'utiliser le jardin comme un débarras constituant un manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux loues pour un usage exclusif d'habitation.
Il sera jugé, compte tenu de tout ce qui précède, et au regard notamment des deux constat d'huissier clairs et dénués d'ambigüité sur les faits matériels constates, que les époux B… ont sans l'autorisation du bailleur transforme les lieux loués, en réalisant plusieurs travaux importants sans autorisation, travaux susceptibles de nuire à la solidité de l'immeuble avec le percement ou l'agrandissement de trous importants dans les murs, en installant un poulailler, en y entreposant également sans autorisation dans le jardin pendant plusieurs mois de très nombreux déchet et gravats de chantier, matériaux et outils de travail, dont un camion benne relevant de la profession de maçon de Monsieur B…, manquant ainsi à leurs obligations légales et contractuelles de ne pas transformer les lieux sans l’accord du bailleur et manquant aussi à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués.
Il convient par conséquent de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires à compter du 30 janvier 2024, date du jugement.
Il convient dès lors d'ordonner, faute de départ volontaire de Monsieur B… et Madame B… dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion du logement précédemment donne à bail ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier.
L'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant mensuel actuel du loyer et des charges soit 800 euros, à compter du 30 janvier 2024, jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Cette indemnité d'occupation sera due in solidum par les époux B… jusqu'à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.
Sur la séquestration des meubles:
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Sur les dépens:
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction a la charge d’une autre partie.
En l'espèce, Monsieur B… et Madame B…, parties perdantes, seront condamnes in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats d'huissier du 27 aout 2021 et du 30 septembre 2022 de Maitre Mickael NARDEUX, huissier de justice a VENCE.
Sur l’article 700 du Code de Procédure civile:
En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposes et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Monsieur B… et Madame B…, qui supportent les dépens, seront condamnes in solidum à payer à Madame D… une somme qu'il est équitable de fixer à 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire:
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.
Sans préjudice des dispositions de l’article 514-3, l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée que par la décision en cause.
Lorsqu'il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.
Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire, s'agissant d'un domaine où la loi n'en dispose pas autrement, est de droit.
PAR CES MOTIFS:
Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort;
JUGE que Monsieur B… et Madame B… ont, sans autorisation du bailleur, modifié et transformé les lieux loués situes [adresse] (le logement constituant dans une partie de maison d'habitation, avec rez de chaussée, étage, et le jardin faisant face à l’habitation), en réalisant plusieurs travaux importants sans autorisation, travaux susceptibles de nuire à la solidité de l'immeuble avec le percement ou l'agrandissement de trous importants dans les murs, en installant un poulailler, en y entreposant également sans autorisation dans le jardin pendant plusieurs mois de très nombreux déchet et gravats de chantier, matériaux et outils de travail, dont un camion benne relevant de la profession de maçon de Monsieur B…, manquant ainsi à leurs obligations légales et contractuelles de ne pas transformer les lieux sans l’accord du bailleur et manquant aussi a l’obligation de jouissance paisible des lieux loués;
PRONONCE par conséquent la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur B… et Madame B… et portant sur le logement situe [adresse] (le logement constituant dans une partie de maison d'habitation: avec rez de chaussée, étage, et le jardin faisant face à l’habitation), à compter du 30 janvier 2024, date du jugement, et ce aux torts exclusifs des locataires;
DIT que Monsieur B… et Madame B… devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loues situes [adresse] (le logement constituant dans une partie de maison d'habitation, avec rez de chaussée, étage, et le jardin faisant face à l’habitation), en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,
ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur B… et Madame B… dans les 2 mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués situes [adresse] (le logement constituant dans une partie de maison d'habitation, avec rez de chaussée, étage, et le jardin faisant face à l’habitation), ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution;
RENVOIE Madame D… aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, codifiés aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, concernant le sort à réserver, le cas échéant, aux meubles,
CONDAMNE in solidum Monsieur B… et Madame B… à payer à Madame D… une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel provisions sur charges comprises, soit la somme de 800 euros par mois à compter du 30 janvier 2024 jusqu'à la date de leur départ effectif des lieux;
CONDAMNE in solidum Monsieur B… et Madame B… à payer à Madame D… une somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
REJETTE l’ensemble des autres demandes de Monsieur B… et Madame B…;
ORDONNE, conformément à l’article R 412-2 du Code des Procédures civiles d'exécution, que la décision sera transmise, par les soins du greffe, à la sous-préfecture de GRASSE, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement;
CONDAMNE in solidum Monsieur B… et Madame B… au paiement des entiers dépens, en ce compris le cout des constat d'huissier du 27 aout 2021 et du 30 septembre 2022 de Maitre N…, huissier de justice à VENCE;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;
Ainsi juge par mise à disposition du public par le greffe, le 30 janvier 2024;
La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
Madame D…
Représenté par Maître FOUQUES Florian, avocat au barreau de GRASSE substitué par Maître A…, avocat au barreau de GRASSE
ET
DEFENDEURS
Monsieur B…
Représenté par Maître G… avocat au barreau de GRASSE
Madame B…
Représenté par Maître G… avocat au barreau de GRASSE
Débats à l’audience du 21 novembre 2023
Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 21 novembre 2023 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au Greffe à la date du 16 janvier 2024 laquelle a été prorogée au 30 janvier 2024.
Décision :
Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée le 30 janvier 2024.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seings privés en date du 5 octobre 2017 (intitule « bail, contrat de location d'habitation, loin° 89-462 du 6 juillet 1989 » [..]), avec effet à compter du 01er octobre 2017 et pour une durée de trois ans renouvelable, Madame D… a donné à bail à Monsieur B… et Madame B… un logement à usage d'habitation lui appartenant, situé [adresse] (le logement constituant dans une partie de maison d'habitation, avec rez de chaussée, étage, et le jardin faisant face a l’habitation à l’exception d'une bande de terre), moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de initial de 800 euros en principal, outre le paiement des charges locatives récupérables, étant notamment prévu que le locataire remboursera chaque mois sa consommation d'eau, sur justificatif que le bailleur lui transmettra.
Par acte d'huissier du 10 novembre 2022, Madame D… a fait assigner Monsieur B… et Madame B… devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de:
- Constater la récurrence et l’importance des manquements graves des locataires;
- Prononcer la résiliation du bail liant les parties; Ordonner l’expulsion de Monsieur B… et Madame B… et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- Constater que Madame D… se réserve par la suite le droit de solliciter des dommages et intérêts pour les dégradations commises une fois que les lieux auront été récupérés et examinés;
- Condamner solidairement Monsieur B… et Madame B… au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 800 euros, égale au montant des loyers et des charges, jusqu'à libération des lieux;
- Condamner solidairement Monsieur B… et Madame B… à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et le paiement des entiers dépens, en ce compris les deux constats de Maitre N….
L'affaire, initialement appelée à l’audience du 6 décembre 2022, a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande d'au moins une des parties, aux audiences du 21 février 2023, du 11 avril 2023, du 9 mai 2023, du 27 juin 2023, du 5 septembre 2023, pour être finalement renvoyée, appelée entendue le 21 novembre 2023.
Madame Florence D…, représentée par son avocat, a repris les termes de ses dernières écritures visées à l’audience.
Elle reprend les mêmes demandes que celles formulées dans son assignation, demandent en outre au tribunal de débouter les parties adverses de l'ensemble de leurs demandes en ce qu'elles sont prescrites et infondées.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que les locataires ont commis d'importantes dégradations et modifications dans les lieux loués, installant un poulailler (incluant un mouton) alors que le bail interdit l'élevage d'animaux.
Elle souligne que des travaux et dégradations de nature à fragiliser l’édifice ont été réalisés par les époux B….
Elle indique que le bien était entretenu et dans un bon état lors de l'entrée dans les lieux des époux B…, observant que le précédent locataire (Madame S… suite au décès de son époux) avait résilié le bail en 2017 après plus de 17 ans, et que les photographies des anciens locataires démontraient un état très satisfaisant, ajoutant verser aux débats deux factures acquittées par le précédent locataire pour plus de 14 000 euros en octobre 2016.
Elle souligne que les travaux ont été réalisés sans son autorisation, profitant de sa vulnérabilité (Madame D… indique être âgée de plus de 80 ans) et que les époux B… se sont comportés comme les propriétaires des lieux.
Elle observe que les photographies adverses ont été prises lorsque les locataires ont réalisé des travaux sans obtenir l’accord du propriétaire. Elle ajoute que les locataires ont refusé la visite de son mandataire l'agence E… qui était chargée notamment de procéder à un état des lieux. Elle répond à l’argumentation adverse que si trois trous étaient déjà présents dans le mur est de la bâtisse avant la prise de possession des lieux, un quatrième trou a été créé et les autres ont été modifiés par les locataires pour aérer pour les moutons.
Elle fait valoir que toutes les factures antérieures au mois de mars 2020 sont prescrites en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle conclut également que les documents et factures produites par les locataires pour justifier de travaux apparaissent suspects, et elle souligne en tout état de cause que ces travaux n'ont jamais été acceptés ni validés par elle en tant que propriétaire, les locataires ayant entrepris de leur propre initiative de modifier de fond en comble le bien loué.
Monsieur B… et Madame B…, représentés par leur avocat, ont repris les termes de leurs dernières écritures vissées à l’audience.
Ils demandent au tribunal de :
- Débouter purement et simplement Madame D… de toutes ses demandes;
- Condamner Madame D… à leur payer la somme de 76 702 euros;
- Condamner Madame D… à leur payer la somme de 2500 euros en application de L’article 700 du Code de Procédure civile et le paiement des entiers dépens,
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les lieux étaient affectés de nombreux désordres lors de l'entrée dans les lieux, concernant le carrelage, la peinture, l’absence d'une chambre pour leurs enfants, la présence d'humidité dans les pièces du logement, des défauts d'isolation etc…
Ils précisent que Madame D… leur a alors indique qu'ils pouvaient faire les travaux qu'ils souhaitaient et « qu'ils s'arrangeraient concernant le paiement »; ils reprochent à Madame D… d'avoir ainsi trouvé un moyen de faire des travaux sans verser la moindre somme du fait que Monsieur B… est artisan.
Ils expliquent avoir obtenu un accord oral de la propriétaire, qui refusait de faire les travaux, pour réaliser eux-mêmes les travaux nécessaires, soulignant qu'ils sont les parents de 5 enfants en bas âge et que la maison était alors insalubre, et dangereuse à l’habitation, avec un sol fragile dans la salle de bains, l’absence de garde-corps sur la terrasse à l'étage, le défaut d'isolation des fenêtres laissant passer l'eau et l’air...
Ils ajoutent que les fenêtres n'étaient pas non plus isolées, que la fenêtre de la chambre parentale ne fermait pas, des taches de moisissure apparaissant au plafond de certaines pièces et sur certains murs.
Ils précisent qu'aucun constat n'avait été fait lors de l'entrée dans les lieux, et indiquent apporter plusieurs témoignages sur le mauvais état des lieux lors du début de Ia location.
Ils reprochent à l'époux de Madame D… d'être entré dans leur jardin et leur logement sans autorisation et de les épier eux et leurs enfants. Ils précisent que c'est dans le contexte de leur plainte pour ces intrusions que les relations se sont dégradées.
Ils exposent que les travaux qu'ils ont réalisés ont un coût très important, à savoir 76 702 euros, dont ils demandent le paiement ou le remboursement, invoquant la théorie de l'enrichissement injustifié des articles 1303 et suivants du Code civil.
Ils précisent avoir refusé l'établissement d'un constat des lieux par l'agence immobilière du bailleur parce que l'état du logement était alors bien différent de son état lors de leur entrée dans les lieux, après les travaux réalisés.
Ils indiquent que les trous en façade évoqués par Madame D… étaient existants lors de la prise à bail.
Sur le poulailler, ils indiquent que les animaux ont été donnés et le poulailler détruit suite à l’assignation, et que la clause du bail stipulant une interdiction d'avoir des animaux d'élevage est vague. S'agissant de l’occupation d'une parcelle, ils indiquent qu'elle a été totalement libérée et nettoyée.
Ils font valoir que l'activité de maçon ne peut être exercée à son propre domicile et ne peut l'être qu'au domicile des clients.
Pour un plus ample expose des prétentions et moyens des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures déposées à l’audience, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de Procédure civile.
II sera précisé que les demandes de « constat » ou « constater », de « dire et juger que », « juger que tel fait a eu lieu » et de « donner acte » etc, demandes qui ne sont pas des véritables demandes au sens juridique du terme, lorsqu'elles n'ont pas d'incidence sur la responsabilité, les droits et obligations des parties aux procès, constituent en réalité des moyens et arguments au soutien des demandes, qui seront examinés dans le cadre de la motivation de la décision.
La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation de la mise à disposition le 16 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion
En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des articles 1224 à 1230 du Code civil (ancien article 1184 du Code civil), la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. La résolution met fin au contrat.
La résolution résulte soit de l’application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procure l'une à l'autre.
Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, ii n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur (locataire) est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé:
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. [...]
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location; [...]
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engages ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisées aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en oeuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat (c'est le juge qui souligne).
Madame D… apporte notamment aux débats, outre le contrat de bail, les éléments suivants :
Constat d'huissier du 27 août 2021, avec photographies, de Maitre N…, huissier de justice à VENCE, qui constate notamment:
- L’installation d'un cadenas par les époux B… sur un portail métallique, Madame D… précisant à l'huissier que le portail métallique lui permet d'accéder au chemin desservant sa parcelle de terre et que cette bande de terrain de 4 mètres de largeur a été spécialement exclue de la location dans le contrat de bail;
- La présence de divers matériaux sur le côté est de la bâtisse louée, matériaux comme des fils de fer rouillés, des moreaux de carreaux, de revêtement de sol, des règles métalliques de maçons, des planches, des chevrons, un panneau de bois;
- L'huissier constate encore des matériaux de construction, incluant des éléments métalliques d'échafaudage, des seaux de maçon, un arrosoir, une brouette, divers outils de chantiers;
- L’installation d'un poulailler grillagé recourt d'une toiture de tuiles en terre cuite avec la présence de cinq poules et d'un coq;
- Sur le côté est du chemin la présence de tréteaux métalliques, d'une bétonnière, de palettes en bois, de cônes de chantier en plastiques, de déchets de chantiers, d'une remorque blanche avec une roue manquante, d'une bâche etc;
- Le stationnement de plusieurs véhicules dont une camion benne portant le marquage publicitaire « entreprise B. de maçonnerie générale ... »;
- Constat d'huissier, incluant des photographies, du 30 septembre 2022 de Maitre N…, huissier de justice à VENCE, confirmant les faits signales plus hauts, et relevant encore la présence de nombreux déchets et gravats, matériaux de chantiers etc (pages 9 et suivantes);
- Le percement de plusieurs trous en lien avec le poulailler dans le mur est de la bâtisse, le poulailler abritant un mouton et une dizaine de poules, un trou grossier perce dans le mur en pierres et mortier permet aux animaux de rentrer à l’intérieur du niveau rez de jardin de la résidence (pages 26 et suivantes du constat;
- Deux factures (établies par une SARL au nom difficilement lisible compte tenu de la mauvaise qualité de la copie), du 28 octobre 2016 de 10 649,10 euros TTC pour la réfection des joints de pierre des murs et la réfection a neuf de l'ancienne gouttière, réparation d'une partie de la toiture des lieux loués litigieux, et facture du 28 octobre 2016 de 7 111,50 euros TTC pour la réfection à neuf de Ia toiture des lieux loués avec réfection de l'étanchéité du velux.
Les époux B… apportent quant à eux notamment aux débats les éléments suivants:
- Plusieurs photographies de différents lieux et à différentes périodes selon les mentions des locataires, les locataires précisant qu'il s'agit pour certaines de photographies avant travaux, les photographies évoquées démontrant des traces de moisissures sur les murs et plafonds des pièces photographiées, avec d'autres photographies de lieux sans vitre ou avec des câbles apparents etc;
- Plusieurs attestations (du 31 mai 2023 de Monsieur E…, du 30 mai 2023 de Monsieur F…, du 31 mai 2023 de Monsieur G…, du 31 mai 2023 de Madame B… du 31 mai 2023 de Monsieur Z…), attestant sur l'honneur, en substance, que la maison louée par les époux B… a été profondément rénovée, restaurée avec les travaux importants réalisés par les locataires, Monsieur F… précisant quant à lui que la maison à l'arrivée des époux B… était remplie d'humidité dans pratiquement toutes les pièces, Monsieur Z… indiquant avoir aidé et assisté à la réalisation des travaux;
- Diverses factures au nom des époux B…, notamment facture de 32 747 euros TTC de l'entreprise A… située à CANNES pour la démolition de l'ancienne cuisine, la pose et fourniture d'une nouvelle cuisine, pose carrelage, création d'une fenêtre dans le salon, dans la chambre, pour des travaux également d'électricité et de plomberie;
- Diverses factures de « Maçonnerie B… » concernant l'apport de terres végétales (facture du 11 décembre 2017 de 2500 euros TTC), la fourniture de divers matériaux, diverses réparations pour plusieurs milliers d'euros, dont notamment 4240 euros pour la fabrication d'une barrière en fer forgée (facture du 9 février 2020), de 6000 euros pour la dépose plancher existant, pose poutre, chappe, faux plafond etc (facture du 13 octobre 2020), 8000 euros pour la création d'une chambre de 14 m2 (facture du 13 juin 2019) etc;
- Divers échanges de SMS / courts messages écrits téléphoniques attribués à Madame D…;
- Diverses photographies d'un homme présent dans un jardin, avec une attestation datée du 30 mai 2023 de Monsieur F…, indiquant que « le propriétaire est introduit dans le jardin ainsi que dans la cave en l’absence des locataires, des photos ont été prises par « moi-même » et qu'il tient à « préciser que ce jour-là j'ai été au domicile de Monsieur B… pour m'occuper des animaux à leur demande »;
- Procès-verbal d'audition du 18 septembre 2021 de Madame B… devant les militaires de la Brigade de gendarmerie de VENCE; dans lequel elle indique que le 22 juillet 2021 dans l'après-midi, Monsieur D… s'est introduit dans le jardin sans sonner ni demander Ia permission d'entrée, venant avec un plombier, Monsieur D… refusant de partir et venant voir s'il était possible de faire une installation d'un nouveau compteur d'eau dans la cave;
Elle précisait aussi dans son audition que le 25 août 2021, alors qu'elle était en vacances en TUNISIE, Monsieur D… était à nouveau présent chez eux, ainsi que le constatait un ami de son mari, précisant que les relations étaient bonnes avec les propriétaires jusqu'à ce qu'elle demande le détail d'une demande de paiement du bailleur d'une facture d'eau; - Procès-verbal d'audition du 2 février 2023 de Madame B… devant les militaires de la Brigade de gendarmerie de VENCE, dans lequel elle soutient que le propriétaire du logement qu'elle loue s'est présenté dans le jardin de Ieur voisin la veille, les prenant en photographie eux et Ieurs enfants, alors qu'ils se trouvaient dans le jardin, l'intéressé ne partant que plusieurs fois après les demandes des locataires qu'il quitte les lieux, indiquant que ce n'est pas la première fois que cela se passe;
- Diverses photographies dont les locataires précisent qu'elles démontrent qu'ils ont retiré le poulailler et vidé l'intégralité du chemin afin de se mettre en conformité par rapport aux reproches de l’assignation;
- Compte-rendu de recherche de fuite de la société R… date lui-même du 25 avril 2023, pour une date d'intervention le 21 avril 2023), qui indique avoir constaté des dégâts et moisissures dans différentes pièces du logement loué, la mauvaise qualité des photographies en noir et blanc et en petit formant permettant difficilement de se rendre compte de l’importance des désordres signalés, le compte-rendu concluant que « les dégâts constates sont dus à un défaut d'isolation et à une vétusté du bâtiment »;
Il sera rappelé qu'en vertu de l’article 1731 du Code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur (locataire) est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Dès lors, en l’absence de constat d'état des lieux d'entrée, les lieux loués sont présumés avoir été remis en bon état lors du début de la location, à charge pour les locataires d'apporter la preuve contraire.
Le bail signé par Madame D… et les époux B… indique d'ailleurs sur ce point, noir sur blanc, en page 2, que « ces locaux sont en bon état » après les avoir décrits.
Le contrat de location interdit aussi aux locataires d'exercer une activité artisanale ou commerciale dans les lieux loués et d'avoir des animaux d'élevage (page 3 du bail, dans le paragraphe « Obligations du locataire »).
Les époux B… ne justifient d'aucune mise en demeure ou signalement, d'aucune demande adressée à Madame D… quant à l'état des lieux loues, quant à une demande de réaliser des travaux pour résoudre des désordres ou quant à une demande d'accord pour le paiement de travaux qu'ils souhaitaient réaliser.
Les locataires ne pouvaient unilatéralement réaliser les travaux de leur choix dans les lieux loués, une grande partie des travaux qu'ils indiquent avoir réalisés l'étant d'ailleurs par l'entreprise de Monsieur B…, dont ii ne prouve d'ailleurs pas le paiement effectif, tout comme pour les autres factures ; les factures établies par Monsieur B… lui-même dans le cadre de son entreprise ne constituent pas des preuves sérieuses des travaux allégués.
Le compte-rendu de recherche de fuite de la société R… qui retient un défaut d'isolation et à une vétusté du bâtiment, date lui-même du 25 avril 2023, (pour une date d'intervention le 21 avril 2023), soit une date très postérieure par rapport à l'entrée dans les lieux.
S'agissant des attestations versées aux débats par les locataires, elles ne sont pas confirmées par des éléments de preuve fiables et objectifs émanant de personnes neutres par rapport au bailleur ou aux locataires (les attestations étant émises par des amis des époux B…).
Le contrat de location signe par tous rappelle aussi dans les obligations du locataire, en avant dernière page, que les époux B… ont l’obligation [rappelant en cela les termes de l’article 7, f), de la loi du 6 juillet 1989] de « ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, a son départ des lieux, leur remise en l'état au conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés, le bailleur a toutefois la faculté d'exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local » (c'est le juge qui souligne).
Les photographies versées aux débats par les époux B… ne constituent pas des preuves sérieuses des désordres allégués, dès lors que le tribunal ne peut connaitre avec certitude la date et le lieu de prise de vue de ces photographies.
S'agissant des travaux réalisés, il appartient aux époux B… d'apporter la preuve qu'ils avaient l'autorisation, l’accord de la propriétaire de les réaliser, et sur leur demande de remboursement des travaux ii leur appartient de démontrer l’accord de Madame D…, sur le principe, la nature et le montant des travaux, pour leur indemnisation, alors même que le bail rappelle expressément qu'aucune indemnisation ne peut intervenir pour des travaux engages par les locataires sans autorisation.
Or les locataires n'apportent aucune preuve sérieuse ni de l’accord de Madame D… sur les travaux, ni à plus forte raison de l’accord de celle-ci pour une indemnisation des travaux réalisés.
Par voie de conséquence, ils ne peuvent obtenir aucune réparation, aucun dédommagement pour les travaux qu'ils ont réalisés de leur propre initiative dans la maison sans l'autorisation du bailleur, en application de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 qui rappelle clairement, tout comme le bail, que de tels travaux ne peuvent donner lieu ii aucune indemnisation des locataires.
En tout état de cause, il sera observé gue les demandes en paiement .des locataires pour des factures antérieures au 21 novembre 2020 sont toutes prescrites en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet I989 qui prévoit un délai de prescription de trois ans pour les actions nées du contrat de bail (les premières demandes en justice des locataires pour le paiement de factures de travaux ont été faites lors de l’audience du 21 novembre 2023, date ou les locataires ont repris les termes de leurs conclusions à l’audience, s'agissant d'une procédure orale).
Enfin, les règles des articles 1303 et suivants du Code civil sur l'enrichissement injustifié au détriment d'autrui ne peuvent ici recevoir application, puisque la règle spéciale de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 a seule vocation il s'appliquer au présent litige (en application du principe selon lequel les lois spéciales dérogent aux lois générales).
Les époux B… ne démontrent pas non plus l’accord du bailleur pour le dépôt de tous les gravats et objets constates sur la propriété louée.
Par ailleurs, si les époux B… versent aux débats plusieurs photographies dont ils soutiennent qu'elles constituent la preuve du débarras des lieux et du fait qu'ils ont retiré le poulailler, la date de prise de vue des photographies n'est pas établie avec certitude, les photographies versées aux débats ne constituant pas une preuve fiable.
Il sera rappelé que le bail prévoit expressément qu'il a été conclu ii usage d'habitation; étant soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les locataires ne pouvaient donc y entreposer pendant plusieurs mois les nombreux gravats constates par l'huissier provenant de l'activité d'artisan de Monsieur B…, le fait d'utiliser le jardin comme un débarras constituant un manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux loues pour un usage exclusif d'habitation.
Il sera jugé, compte tenu de tout ce qui précède, et au regard notamment des deux constat d'huissier clairs et dénués d'ambigüité sur les faits matériels constates, que les époux B… ont sans l'autorisation du bailleur transforme les lieux loués, en réalisant plusieurs travaux importants sans autorisation, travaux susceptibles de nuire à la solidité de l'immeuble avec le percement ou l'agrandissement de trous importants dans les murs, en installant un poulailler, en y entreposant également sans autorisation dans le jardin pendant plusieurs mois de très nombreux déchet et gravats de chantier, matériaux et outils de travail, dont un camion benne relevant de la profession de maçon de Monsieur B…, manquant ainsi à leurs obligations légales et contractuelles de ne pas transformer les lieux sans l’accord du bailleur et manquant aussi à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués.
Il convient par conséquent de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires à compter du 30 janvier 2024, date du jugement.
Il convient dès lors d'ordonner, faute de départ volontaire de Monsieur B… et Madame B… dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion du logement précédemment donne à bail ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier.
L'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant mensuel actuel du loyer et des charges soit 800 euros, à compter du 30 janvier 2024, jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Cette indemnité d'occupation sera due in solidum par les époux B… jusqu'à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.
Sur la séquestration des meubles:
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Sur les dépens:
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction a la charge d’une autre partie.
En l'espèce, Monsieur B… et Madame B…, parties perdantes, seront condamnes in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats d'huissier du 27 aout 2021 et du 30 septembre 2022 de Maitre Mickael NARDEUX, huissier de justice a VENCE.
Sur l’article 700 du Code de Procédure civile:
En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposes et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Monsieur B… et Madame B…, qui supportent les dépens, seront condamnes in solidum à payer à Madame D… une somme qu'il est équitable de fixer à 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire:
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.
Sans préjudice des dispositions de l’article 514-3, l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée que par la décision en cause.
Lorsqu'il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.
Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire, s'agissant d'un domaine où la loi n'en dispose pas autrement, est de droit.
PAR CES MOTIFS:
Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort;
JUGE que Monsieur B… et Madame B… ont, sans autorisation du bailleur, modifié et transformé les lieux loués situes [adresse] (le logement constituant dans une partie de maison d'habitation, avec rez de chaussée, étage, et le jardin faisant face à l’habitation), en réalisant plusieurs travaux importants sans autorisation, travaux susceptibles de nuire à la solidité de l'immeuble avec le percement ou l'agrandissement de trous importants dans les murs, en installant un poulailler, en y entreposant également sans autorisation dans le jardin pendant plusieurs mois de très nombreux déchet et gravats de chantier, matériaux et outils de travail, dont un camion benne relevant de la profession de maçon de Monsieur B…, manquant ainsi à leurs obligations légales et contractuelles de ne pas transformer les lieux sans l’accord du bailleur et manquant aussi a l’obligation de jouissance paisible des lieux loués;
PRONONCE par conséquent la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur B… et Madame B… et portant sur le logement situe [adresse] (le logement constituant dans une partie de maison d'habitation: avec rez de chaussée, étage, et le jardin faisant face à l’habitation), à compter du 30 janvier 2024, date du jugement, et ce aux torts exclusifs des locataires;
DIT que Monsieur B… et Madame B… devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loues situes [adresse] (le logement constituant dans une partie de maison d'habitation, avec rez de chaussée, étage, et le jardin faisant face à l’habitation), en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,
ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur B… et Madame B… dans les 2 mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués situes [adresse] (le logement constituant dans une partie de maison d'habitation, avec rez de chaussée, étage, et le jardin faisant face à l’habitation), ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution;
RENVOIE Madame D… aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, codifiés aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, concernant le sort à réserver, le cas échéant, aux meubles,
CONDAMNE in solidum Monsieur B… et Madame B… à payer à Madame D… une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel provisions sur charges comprises, soit la somme de 800 euros par mois à compter du 30 janvier 2024 jusqu'à la date de leur départ effectif des lieux;
CONDAMNE in solidum Monsieur B… et Madame B… à payer à Madame D… une somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
REJETTE l’ensemble des autres demandes de Monsieur B… et Madame B…;
ORDONNE, conformément à l’article R 412-2 du Code des Procédures civiles d'exécution, que la décision sera transmise, par les soins du greffe, à la sous-préfecture de GRASSE, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement;
CONDAMNE in solidum Monsieur B… et Madame B… au paiement des entiers dépens, en ce compris le cout des constat d'huissier du 27 aout 2021 et du 30 septembre 2022 de Maitre N…, huissier de justice à VENCE;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;
Ainsi juge par mise à disposition du public par le greffe, le 30 janvier 2024;
La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
